Найбільш поширених видів договорів — сім, однак дія мораторію на відчуження деяких земель сільськогосподарського призначення тимчасово унеможливлює застосування окремих з них та «розподіляє» їх на дві групи. Перша група — договори, які можна укладати щодо «підмораторних» земель під час дії мораторію і після його відміни: договори оренди, емфітевзису та міни. Друга група — договори, які можна буде укладати лише після скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення: договори купівлі-продажу, дарування, ренти, довічного утримання.

Довідково:
Сьогодні під дією мораторію на відчуження знаходяться:
а) усі землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, які не можна продавати;
б) земельні ділянки, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,земельні ділянки, виділені внатурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, відчуження яких заборонено, крім передачі їх у спадщину, обміну на іншу земельну ділянку та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
ДОГОВІР ОРЕНДИ
Оренда земельної ділянки — це строкове платне користування чужою земельною ділянкою. Сьогодні такі договори є найбільш поширеними. За таким договором власник «підмораторної» земельної ділянки передає її в користування іншій особі на певний термін і за плату, яка має бути не меншою 3% від нормативної грошової оцінки цієї ділянки. Переважно договори оренди сторони укладають на короткий термін — від одного до п’яти років. На жаль, короткотерміновість таких договорів призводить до певних негативних результатів, а саме: Щоразу при пролонгації (подовження терміну дії) договору або ж при переукладанні такого договору необхідно проводити їх державну реєстрацію. Для орендаря реєструвати щороку або через кожні два-три роки пролонговані або переукладені договори оренди є досить накладно, оскільки таких договорів в середньому може налічуватися близько 500, а вартість такої послуги разом з підготовкою землевпорядною організацією обмінного файлу для реєстрації становить від 300 до 1000 гривень. Звичайно, такий орендар буде намагатися з мінімальними затратами використовувати земельну ділянку, що призводить до погіршення її стану. З іншого боку, власники земельних ділянок (орендодавці), не довіряючи орендареві та чинним законам, які мають тенденцію до постійних змін, бояться укладати довгострокові договори. Враховуючи наведене, найбільш вигідним для обох сторін терміном для договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення є 5-7 років.

ДОГОВІР ЕМФІТЕВЗИСУ

Емфітевзис — це речове право на чуже майно, яке полягає в платному чи безоплатному володінні та користуванні чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів і доходів від неї. Це право може бути строковим або безстроковим; може відчужуватися та успадковуватися. Право землевласника, який уклав договір емфітевзису, обмежено тільки тим, що на період дії такого договору сам він не може користуватися своєю земельною ділянкою. Однак продати її або ж відчужити іншим шляхом (подарувати, обміняти тощо) землевласник може без перешкод (це не стосується лише «підмораторних» земельних ділянок до скасування мораторію). З іншого боку, користувач (емфітевт) має право у будь-який незаборонений законом спосіб відчужити своє право користування або передати це право в заставу, якщо інше не встановлено законом. При цьому він має дотримати умови переважного права землевласника на викуп такого права, що встановлено частиною другою статті 411 Цивільного кодексу. Крім того, відповідно до частини п’ятої цієї ж статті, якщо землекористувач продає своє право користування земельною ділянкою іншій особі, то власник ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором. Тобто, укладаючи договір користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), власник може передбачити сплату певних відсотків від продажу користувачем (емфітевтом) права користування. Зазначене не стосується державних і комунальних земель.

ДОГОВІР МІНИ

За цим договором кожна зі сторін зобов’язується передати іншій стороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку. Право власності на обмінювані земельні ділянки переходить до сторін одночасно: фактично, сторони відразу, підписуючи такий договір, обмінюються у нотаріуса державними актами, оскільки отримують на руки один примірник договору міни з долученим до нього державним актом іншої сторони з відміткою нотаріуса про перехід права власності на земельну ділянку. Якщо при обміні вартість однієї земельної ділянки буде більшою за вартість іншої, договором може бути встановлена доплата. Це — єдиний договір, який передбачає зміну власника «підмораторної» земельної ділянки, який може законно укладатися під час дії мораторію відповідно до пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу України.

Землевпорядний вісник №10 2011